Warum bei Mehrfamilienhäusern der Ertrag zentral ist
Ein Mehrfamilienhaus wird typischerweise als Ertragsobjekt gekauft. Nachhaltige Nettokaltmieten, Leerstand, Mietpotenziale und Bewirtschaftungskosten prägen deshalb den Wert stärker als ein einfacher Wohnflächenpreis.
Ist-Miete, Marktmiete und Nachhaltigkeit
Die aktuelle Ist-Miete kann unter oder über dem marktüblichen Niveau liegen. Mieterhöhungen sind rechtlich nicht beliebig durchsetzbar; außergewöhnlich hohe Mieten können ebenfalls nicht dauerhaft sein. Eine Bewertung muss deshalb die nachhaltige Ertragssituation untersuchen.
Bewirtschaftungskosten und Sanierungsstau
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko und nicht umlegbare Kosten reduzieren den Reinertrag. Zusätzlich können Dach, Fassade, Heizung, Leitungen oder Brandschutz große Investitionen erfordern, die eine reine Renditekennzahl nicht vollständig abbildet.
Bodenwert und Liegenschaftszins
Im Ertragswertmodell wird der Bodenwert getrennt ermittelt und verzinst. Der Liegenschaftszins sollte zur Objektart und zum örtlichen Grundstücksmarkt passen. Eine private Zielrendite ist kein Ersatz für diesen Marktparameter.
Due-Diligence-Checkliste
- Mieterliste, Mietverträge und Rückstände;
- Wohn- und Nutzflächen sowie genehmigte Einheiten;
- Betriebskostenabrechnungen und nicht umlegbare Kosten;
- technischer Zustand und Investitionsplan;
- Baulasten, Grundbuch, Altlasten und öffentliches Baurecht.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?
Typischerweise ist der nachhaltig erzielbare Ertrag eine zentrale Perspektive. Zusätzlich sind Bodenwert, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszins und besondere Merkmale relevant.
Soll ich Ist-Miete oder Marktmiete verwenden?
Eine Bewertung sollte die nachhaltig erzielbare und rechtlich realistische Miete untersuchen. Weder Ist- noch Wunschmiete ist automatisch richtig.
Wie beeinflusst Leerstand den Wert?
Leerstand reduziert aktuelle Einnahmen und kann auf Vermietungs-, Zustands- oder Lagemängel hinweisen. Temporärer und struktureller Leerstand sind unterschiedlich zu beurteilen.
Ist die Bruttorendite ausreichend?
Nein. Sie ignoriert laufende Kosten, Investitionsbedarf, Finanzierung und rechtliche Risiken.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Anlage 1 ImmoWertV – Gesamtnutzungsdauer
- BORIS-D – Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.