Was ist der Immobilien-Cashflow?
Der Cashflow zeigt, welcher Zahlungsüberschuss nach den von dir berücksichtigten monatlichen Ein- und Auszahlungen übrig bleibt. Er beantwortet damit eine andere Frage als Verkehrswert oder Rendite.
Welche Kosten sollten berücksichtigt werden?
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten;
- realistische Instandhaltungs- oder Modernisierungsreserve;
- Leerstands- und Mietausfallpuffer;
- monatliche Zins- und Tilgungsrate beziehungsweise tatsächliche Kreditrate;
- individuelle Steuer- und sonstige Puffer, soweit gewünscht.
Ist Tilgung eine Ausgabe oder Vermögensaufbau?
Liquiditätsseitig verlässt die gesamte Kreditrate dein Konto. Wirtschaftlich erhöht der Tilgungsanteil zugleich dein Eigenkapital in der Immobilie. Der Rechner behandelt die Rate als Zahlungsabfluss, weil er die monatliche Liquidität zeigen soll.
Ist positiver Cashflow automatisch ein gutes Investment?
Nein. Ein positiver Monatswert sagt nichts darüber aus, ob der Kaufpreis angemessen ist, hohe Sanierungen drohen, die Lage nachhaltig gefragt ist oder Risiken im Mietvertrag bestehen. Kombiniere Cashflow deshalb mit Rendite, Ertragswert und technischer Prüfung.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den monatlichen Immobilien-Cashflow?
Monatliche Einnahmen minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Leerstandspuffer, Kreditrate und weitere gewünschte Abzüge.
Soll ich die Instandhaltungsrücklage einrechnen?
Für eine vorsichtige Liquiditätsplanung ist eine realistische Reserve sinnvoll, auch wenn sie nicht jeden Monat tatsächlich ausgegeben wird.
Was ist ein guter Cashflow?
Das hängt von Eigenkapital, Risiko, Objektzustand und Strategie ab. Ein positiver Wert allein reicht nicht für eine Investitionsentscheidung.
Ist AfA im Cashflow enthalten?
Nein. AfA ist kein unmittelbarer Zahlungsabfluss. Steuerwirkungen können separat als Puffer oder in einer umfassenderen Steuerrechnung berücksichtigt werden.
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.