Ertragswertverfahren: der Ertrag steht im Mittelpunkt
Bei Immobilien, die typischerweise zur Erzielung von Erträgen gehalten werden, ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag eine zentrale Bewertungsgröße. Der vereinfachte Rechner trennt den Bodenwert vom Gebäudeertragswert.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Ausgangspunkt sind die jährlichen Nettokaltmieten und sonstigen Erträge. Davon werden Bewirtschaftungskosten abgezogen, die in einer sachgerechten Bewertung vollständig und nachhaltig angesetzt werden müssen. Eine einzelne aktuelle Miete kann untypisch hoch, niedrig oder rechtlich nicht dauerhaft erzielbar sein.
Bodenwertverzinsung und Liegenschaftszins
Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszins verzinst. Dieser Betrag wird vom Reinertrag abgezogen, bevor der verbleibende Gebäudeertrag kapitalisiert wird. Der Liegenschaftszins soll die Verhältnisse des örtlichen Grundstücksmarkts für die jeweilige Objektart abbilden.
Warum die Restnutzungsdauer den Faktor verändert
Je länger Erträge voraussichtlich aus dem Gebäude fließen und je niedriger der verwendete Zinssatz, desto größer ist der Vervielfältiger. Der Barwertfaktor-Rechner zeigt diesen mathematischen Zusammenhang getrennt.
Was der vereinfachte Rechner nicht vollständig abbildet
Ein formales Ertragswertverfahren kann unter anderem marktübliche Bewirtschaftungskosten, objektspezifische Grundstücksmerkmale, Mietabweichungen, Leerstand, Rechte, Lasten und weitere Modellparameter berücksichtigen. Der Online-Rechner macht die Kernlogik sichtbar, ersetzt aber keine vollständige Wertermittlung.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
Vereinfacht werden nachhaltiger Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins kombiniert. Der Bodenwert wird anschließend hinzugerechnet.
Welche Miete soll ich eingeben?
Eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Ein kurzfristig ungewöhnlich hoher oder niedriger Mietvertrag kann für eine Marktwertermittlung ungeeignet sein.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Dazu gehören wertungsabhängig unter anderem Verwaltungs-, Instandhaltungs- und bestimmte Betriebskosten sowie Mietausfallrisiken. Die genaue Modellierung muss zum Bewertungszweck passen.
Ist Ertragswert dasselbe wie Kaufpreis?
Nein. Der Ertragswert ist ein modellierter Wert. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht im konkreten Markt und kann durch Verhandlung oder besondere Umstände abweichen.
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.