Was bedeutet Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer beschreibt im Kontext der Immobilienwertermittlung die Zahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ausgangspunkt ist häufig Gesamtnutzungsdauer minus Alter; individuelle Gegebenheiten können das Ergebnis verändern.
Was berechnet der Rechner nach Anlage 2 ImmoWertV?
Für modernisierte Wohngebäude enthält Anlage 2 ein Modell aus Gebäudealter, Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungspunkten. Die Punkte erfassen acht Modernisierungsbereiche. Abhängig von Alter und Punktzahl wird entweder die einfache Differenz GND minus Alter oder eine Modellformel verwendet.
Die Koeffizienten a, b und c sowie eine Alterschwelle hängen von der Punktzahl ab. Der Rechner setzt diese Tabelle transparent um und begrenzt das Ergebnis innerhalb des Modellrahmens.
Welche Maßnahmen bringen Modernisierungspunkte?
Das Modell nennt unter anderem Dach einschließlich verbesserter Wärmedämmung, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Außenwanddämmung, Bäder, Innenausbau und Grundrissgestaltung. Der Zeitpunkt und Umfang der Modernisierung müssen in einer echten Bewertung fachlich beurteilt werden; ein angeklicktes Feld allein beweist keine vollständige Modernisierung.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Restnutzungsdauer?
Einfacher Ausgangspunkt ist Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter. Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung können eine modellgerechte Anpassung erforderlich machen.
Wie viele Modernisierungspunkte sind maximal möglich?
Das Punktesystem der Anlage 2 umfasst in der Summe maximal 20 Punkte.
Welche Gesamtnutzungsdauer gilt für Wohngebäude?
Anlage 1 ImmoWertV nennt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser im Modell 80 Jahre. Der konkrete Bewertungsfall muss zur Modellanwendung passen.
Kann ich die berechnete RND direkt für das Finanzamt verwenden?
Nein. Der Rechner ist eine Orientierung für das Modell der Immobilienwertermittlung und kein steuerlich belastbarer Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Anlage 1 ImmoWertV – Gesamtnutzungsdauer
- Anlage 2 ImmoWertV – Restnutzungsdauer und Modernisierung
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.