Was ist der Barwertfaktor?
Der Rentenbarwertfaktor beziehungsweise Vervielfältiger zeigt den heutigen Wert einer gleichbleibenden jährlichen Zahlung über eine begrenzte Laufzeit bei einem bestimmten Zinssatz.
Dabei ist i der Zinssatz als Dezimalzahl und n die Zahl der Jahre. Bei null Prozent Zins entspricht der Faktor mathematisch der Laufzeit.
Rolle im Ertragswertverfahren
Im vereinfachten Ertragswertmodell wird der Gebäudeertrag mit einem solchen Faktor kapitalisiert. Die vollständige Immobilienbewertung benötigt jedoch zusätzlich nachhaltigen Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Restnutzungsdauer und objektspezifische Merkmale.
Wie wirken Zins und Laufzeit?
- höherer Zins → niedrigerer Barwertfaktor;
- längere Restnutzungsdauer → höherer Barwertfaktor;
- der zusätzliche Effekt weiterer Jahre wird bei positiven Zinsen zunehmend kleiner.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Barwertfaktor?
Mit (1 − (1 + i)^−n) ÷ i, wobei i der Zinssatz und n die Zahl der Jahre ist.
Ist der Barwertfaktor dasselbe wie Immobilienrendite?
Nein. Er ist ein mathematischer Kapitalisierungsfaktor und keine Renditekennzahl des gesamten Investments.
Warum sinkt der Faktor bei höherem Zins?
Zukünftige Zahlungen werden bei einem höheren Zinssatz stärker abgezinst und haben deshalb heute einen niedrigeren Wert.
Kann ich den Faktor direkt mit der Jahresmiete multiplizieren?
Nur in einem stark vereinfachten Szenario. Im Ertragswertverfahren wird typischerweise ein bereinigter Gebäudeertrag nach Bodenwertverzinsung verwendet.
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.