Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Immobilien. Es ist besonders anschaulich bei häufig gehandelten, relativ standardisierten Objekten. Die Qualität steht und fällt mit echten Vergleichsdaten sowie sachgerechten Anpassungen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren betrachtet nachhaltig erzielbare Erträge. Es trennt Bodenwert und Gebäudeertrag und kapitalisiert den verbleibenden Reinertrag über Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Es ist besonders relevant, wenn die Ertragserzielung den Markt prägt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren modelliert Boden- und Gebäudewert aus kostenorientierten Größen und passt den vorläufigen Sachwert an den örtlichen Grundstücksmarkt an. Es ist nicht einfach „Baukosten plus Grundstück“.
Verfahren nach Objektart einordnen
| Objekt | naheliegende Perspektiven | entscheidende Daten |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert, bei Vermietung auch Ertrag | ähnliche Verkäufe, Zustand, WEG-Unterlagen, Miete |
| Einfamilienhaus | Vergleichswert und/oder Sachwert | Vergleichsfälle, Bodenwert, BGF, Modernisierung |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | nachhaltige Mieten, Kosten, Liegenschaftszins, RND |
| unbebautes Grundstück | Vergleichs-/Bodenwert | Bodenrichtwert, Baurecht, Zuschnitt, Erschließung |
Wer entscheidet über das passende Verfahren?
In einer professionellen Wertermittlung richtet sich die Verfahrenswahl nach Bewertungszweck, Objektart, Marktdaten und den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Mehrere Verfahren können zur Plausibilisierung dienen, sollten aber nicht ohne Begründung beliebig gemittelt werden.
Häufige Fragen
Welches Verfahren ist das genaueste?
Keines ist pauschal am genauesten. Entscheidend sind Objektart, Bewertungszweck und Qualität der verfügbaren Markt- und Objektdaten.
Kann man mehrere Verfahren kombinieren?
Sie können zur Plausibilisierung oder begründeten Zusammenführung dienen. Eine beliebige Mittelung ohne Marktbezug ist nicht sachgerecht.
Welches Verfahren nutzt eine Bank?
Banken nutzen eigene Bewertungsprozesse und regulatorische Vorgaben. Diese sind nicht mit einem einzigen Online-Verfahren gleichzusetzen.
Wo sind die Verfahren geregelt?
Die ImmoWertV beschreibt Grundsätze und Modelle der Immobilienwertermittlung in Deutschland.
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.