Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert, im Baugesetzbuch auch Marktwert genannt, soll den Preis abbilden, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter den konkreten rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks erreichbar wäre. Persönliche Sonderinteressen einzelner Käufer oder Verkäufer sollen dabei außen vor bleiben.
So funktioniert das Verkehrswert-Dashboard
Das Dashboard nimmt bis zu drei bereits ermittelte Perspektiven auf: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Du kannst jeder Perspektive ein frei gewähltes Gewicht geben. Das ist hilfreich, um verschiedene Szenarien sichtbar zu machen, aber keine amtliche oder gesetzlich vorgeschriebene Gewichtungsmethode.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können beispielsweise erhebliche Baumängel, ungewöhnliche Rechte oder Belastungen, überdurchschnittliche Außenanlagen oder andere Sachverhalte sein, die in den Ausgangswerten noch nicht berücksichtigt wurden.
Welches Verfahren bekommt typischerweise mehr Bedeutung?
| Objekt | häufig wichtige Perspektive | Warum? |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | oft viele ähnliche Verkäufe |
| vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswert | nachhaltiger Ertrag ist zentral |
| individuelles Einfamilienhaus | Vergleichs- und/oder Sachwert | Datenlage und Marktübung entscheiden |
Warum der Bewertungsstichtag zählt
Immobilienmärkte, Baukosten, Zinsen und Nachfrage verändern sich. Ein Wert ist deshalb immer auf einen Stichtag bezogen. Vergleichsfälle und Marktkennwerte sollten zeitlich möglichst nah liegen oder sachgerecht angepasst werden.
Wann ist ein Gutachten sinnvoll?
Ein qualifiziertes Gutachten ist besonders naheliegend bei Erbschaft oder Scheidung, gerichtlichen Auseinandersetzungen, ungewöhnlichen Grundstücken, erheblichen Baumängeln, Rechten und Belastungen oder wenn ein Wert gegenüber Finanzamt, Bank oder anderen Beteiligten belastbar nachgewiesen werden muss.
Häufige Fragen
Welche drei Verfahren gibt es bei der Immobilienbewertung?
Im Vergleichswertverfahren wird mit ähnlichen Objekten verglichen, im Ertragswertverfahren steht der nachhaltige Ertrag im Mittelpunkt und im Sachwertverfahren werden Boden- und Gebäudewert modelliert.
Kann man die drei Werte einfach mitteln?
Ein einfacher Mittelwert kann ein privates Szenario sein, ist aber keine allgemeine gesetzliche Regel. Verfahrenswahl und Gewichtung hängen vom Objekt, der Datenlage und der Marktübung ab.
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
Das sind wertrelevante Besonderheiten, die in den normalen Modellansätzen noch nicht ausreichend berücksichtigt wurden, etwa bestimmte Schäden, Rechte oder außergewöhnliche Anlagen.
Ist der höchste Verfahrenswert automatisch der Verkehrswert?
Nein. Entscheidend ist nicht der höchste Wert, sondern das für Objekt und Markt geeignete Verfahren mit plausiblen Daten.
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.