Sachwertverfahren in fünf Schritten
- Bodenwert aus Fläche und Bodenrichtwert ableiten.
- Herstellungswert des Gebäudes aus geeigneter Bezugsfläche und Kostenkennwert schätzen.
- Alterswertminderung beziehungsweise Restnutzungsdauer berücksichtigen.
- Außenanlagen und besondere Merkmale ergänzen.
- Den vorläufigen Sachwert an den örtlichen Grundstücksmarkt anpassen.
Der Rechner auf dieser Seite nutzt dieselbe transparente Kernlogik wie der Hauswert-Rechner. Für ein methodisch belastbares Ergebnis müssen Kostenkennwerte, Gesamtnutzungsdauer, Sachwertfaktor und weitere Modellparameter zum Stichtag und zur Objektart passen.
Vereinfachte Sachwert-Formel
Warum der Sachwertfaktor so wichtig ist
Herstellungskosten allein sagen nicht, welchen Preis Käufer im örtlichen Markt bezahlen. Der Sachwertfaktor verbindet das Kostenmodell mit beobachteten Marktverhältnissen. Ein pauschaler Faktor von 1,0 ist daher nur eine neutrale Rechenannahme, nicht automatisch der richtige Marktwert.
Wann ist das Sachwertverfahren hilfreich?
Es ist besonders anschaulich, wenn die Eigennutzung und die bauliche Substanz prägend sind und genügend belastbare Vergleichsfälle fehlen. Trotzdem sollte ein Sachwert möglichst mit Marktbeobachtungen plausibilisiert werden.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Verkehrswert?
Der Sachwert ist ein Ergebnis eines Bewertungsverfahrens. Der Verkehrswert ist der marktorientierte Zielwert; der vorläufige Sachwert wird deshalb an den Grundstücksmarkt angepasst.
Welche Fläche wird im Sachwertverfahren verwendet?
Das hängt vom verwendeten Kostenmodell ab. Kostenkennwert und Bezugsfläche, häufig Bruttogrundfläche, müssen zusammenpassen.
Kann ich Baukosten einfach als Gebäudewert einsetzen?
Nein. Baukosten müssen zum Stichtag, Gebäudetyp und Modell passen und anschließend unter anderem um Alter sowie Marktanpassung ergänzt werden.
Ist ein altes Haus immer wenig wert?
Nicht zwingend. Grundstück, Lage, Modernisierungen, Zustand und Markt können einen hohen Gesamtwert erzeugen, auch wenn der rechnerische Gebäudewert altersbedingt sinkt.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Anlage 1 ImmoWertV – Gesamtnutzungsdauer
- Anlage 2 ImmoWertV – Restnutzungsdauer und Modernisierung
- BORIS-D – Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.