Vergleichswertverfahren einfach erklärt
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Grundstücke oder Wohnungen ab. Der Rechner bringt zwei bis vier Vergleichsobjekte zunächst auf einen Preis je Quadratmeter und ermöglicht anschließend eine prozentuale Anpassung für Unterschiede.
Als robuste Mitte verwendet der Rechner den Median der angepassten Quadratmeterpreise. Einzelne extreme Vergleichsfälle beeinflussen das Ergebnis dadurch weniger als bei einem einfachen Durchschnitt.
Gute Vergleichsobjekte auswählen
- gleiche oder sehr ähnliche Mikrolage;
- ähnliche Objektart, Größe und Bauperiode;
- vergleichbarer Zustand und energetischer Standard;
- zeitlich möglichst nahe am Bewertungsstichtag;
- keine erkennbaren ungewöhnlichen Verkaufsumstände.
Wie setzt man die Anpassung ein?
Ist das Vergleichsobjekt beispielsweise deutlich besser ausgestattet als das Zielobjekt, kann sein Preis je Quadratmeter nach unten angepasst werden. Ist es schlechter, kann eine positive Anpassung sinnvoll sein. Die Prozentzahl sollte nicht aus dem Bauch heraus gewählt werden, sondern aus nachvollziehbaren Merkmalen.
Angebotspreise oder Kaufpreise?
Tatsächliche Kaufpreise sind für das Verfahren aussagekräftiger. Wenn nur Angebote verfügbar sind, sollte ihre Unsicherheit offen berücksichtigt werden. Nutze mehrere Fälle, entferne offensichtliche Ausreißer nicht willkürlich und dokumentiere, warum du welche Anpassung vorgenommen hast.
Häufige Fragen
Wie viele Vergleichsobjekte braucht man?
Je mehr wirklich vergleichbare Transaktionen vorliegen, desto besser. Der Online-Rechner arbeitet mit mindestens zwei und maximal vier Fällen für eine kompakte Orientierung.
Warum verwendet der Rechner den Median?
Der Median ist weniger empfindlich gegenüber einzelnen sehr hohen oder niedrigen Quadratmeterpreisen als der einfache Durchschnitt.
Kann ich Immobilienanzeigen als Vergleich verwenden?
Als grobe Orientierung ja, aber Anzeigen zeigen Angebotspreise und nicht zwingend tatsächlich beurkundete Kaufpreise.
Für welche Immobilien eignet sich das Vergleichswertverfahren?
Besonders für häufig gehandelte, gut vergleichbare Objekte wie Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder standardisierte Grundstücke – vorausgesetzt, geeignete Vergleichsdaten sind vorhanden.
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.