Alterswertminderung über Rest- und Gesamtnutzungsdauer
Der Rechner zeigt eine einfache lineare Modelllogik: Der aktuelle Gebäudeanteil entspricht dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer, multipliziert mit einem eingegebenen Neubau- beziehungsweise Herstellungswert.
Warum das noch kein Marktwert ist
Ein Gebäudewert ist nur ein Bestandteil. Bodenwert, Außenanlagen, Marktanpassung, Baumängel und besondere objektspezifische Merkmale fehlen in dieser Einzelrechnung. Außerdem kann der Markt ein älteres, gut gelegenes Haus anders bewerten als ein reines Kostenmodell.
Modernisierung und Instandhaltung
Wesentliche Modernisierungen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beeinflussen. Unterlassene Instandhaltung oder Schäden können sie verkürzen. Die lineare Rechnung sollte deshalb nicht mechanisch aus Baujahr und Standard-GND abgeleitet werden, ohne den tatsächlichen Zustand zu prüfen.
Häufige Fragen
Was ist Alterswertminderung?
Eine modellierte Minderung des Gebäudewerts aufgrund der bereits verstrichenen wirtschaftlichen Nutzungsdauer.
Wie wird sie linear berechnet?
Minderungsanteil = 1 minus Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer.
Kann eine Sanierung den Wert wieder auf Neubauwert bringen?
Nicht automatisch. Kernsanierung und Modernisierung können Zustand und Restnutzungsdauer stark verbessern, aber verbleibende Altbausubstanz und Marktverhältnisse müssen berücksichtigt werden.
Gilt die Alterswertminderung auch für den Boden?
Nein. Der Bodenwert wird getrennt behandelt und nicht über die Gebäude-Restnutzungsdauer abgeschrieben.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Anlage 1 ImmoWertV – Gesamtnutzungsdauer
- Anlage 2 ImmoWertV – Restnutzungsdauer und Modernisierung
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.