Verkehrswert und Marktwert im Baugesetzbuch
§ 194 BauGB verwendet die Formulierung „Verkehrswert (Marktwert)“. In diesem rechtlichen Kontext bezeichnen beide Begriffe denselben marktorientierten Zielwert am Bewertungsstichtag.
Was bedeutet Immobilienwert?
„Immobilienwert“ ist ein allgemeinerer Alltags- und Suchbegriff. Er kann eine Online-Schätzung, einen Angebotspreis, einen steuerlichen Wert, einen Versicherungswert oder einen gutachterlichen Verkehrswert meinen. Deshalb sollte immer geklärt werden, welcher Bewertungszweck gemeint ist.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist eine langfristig und nachhaltig ausgerichtete Größe für die Kreditwirtschaft. Er ist nicht einfach ein Synonym für Verkehrswert und wird nicht durch einen pauschalen Online-Abschlag verbindlich festgestellt.
Steuerlicher Grundbesitzwert
Für steuerliche Zwecke können eigene Bewertungsregeln gelten. Ein vom Finanzamt angesetzter Wert ist nicht automatisch identisch mit einem frei am Markt erzielbaren Kaufpreis. Je nach Verfahren und Anlass existieren eigene Nachweis- und Rechtswege.
| Begriff | typischer Zweck | Online-Rechner? |
|---|---|---|
| Verkehrswert/Marktwert | Marktwert am Stichtag | nur Orientierung |
| Immobilienwert | allgemeiner Oberbegriff | je nach Modell |
| Beleihungswert | langfristige Kreditsicherheit | nur Szenario |
| steuerlicher Wert | Besteuerungsverfahren | eigene Regeln |
Häufige Fragen
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Im Wortlaut des § 194 BauGB wird Verkehrswert mit Marktwert gleichgesetzt.
Ist der Immobilienwert immer der Verkehrswert?
Nein. Immobilienwert ist ein allgemeiner Begriff und kann je nach Kontext eine grobe Schätzung oder eine andere Wertart meinen.
Ist der Kaufpreis gleich Verkehrswert?
Nicht zwingend. Der konkrete Kaufpreis kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder persönliche Interessen vom modellierten Verkehrswert abweichen.
Warum ist der Beleihungswert oft niedriger?
Er soll langfristige und nachhaltige Merkmale berücksichtigen und spekulative Elemente ausschließen; die konkrete Ermittlung erfolgt durch die Bank nach ihren Vorgaben.
- § 194 BauGB – Verkehrswert (Marktwert)
- § 16 PfandBG – Beleihungswertermittlung
- § 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.