Die Wohnung selbst
Wohnfläche, Grundriss, Etage, Belichtung, Balkon, Zustand, Energie und Stellplatz beeinflussen die Vergleichbarkeit. Kleine Wohnungen erzielen pro Quadratmeter oft andere Preise als sehr große Einheiten; eine lineare Hochrechnung kann deshalb täuschen.
Das Gemeinschaftseigentum
Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Aufzug und Treppenhaus gehören nicht allein zur Wohnung, können aber hohe künftige Kosten verursachen. Prüfe Instandhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Protokolle.
Teilungserklärung und Sondernutzungsrechte
Die rechtliche Zuordnung von Keller, Stellplatz, Garten oder Dachboden kann wertrelevant sein. Auch Nutzungsbeschränkungen, Kostenverteilung und Stimmrechte sollten vor einer Bewertung verstanden werden.
Bei Vermietung zusätzlich rechnen
Eine vermietete Eigentumswohnung sollte nicht nur über Vergleichspreise, sondern auch über Miete, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Cashflow und Rendite geprüft werden. Ein niedriger Kaufpreis kann durch hohe laufende Belastungen relativiert werden.
Unterlagen-Checkliste
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan;
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen;
- Wirtschaftsplan, Hausgeld und Rücklagenstand;
- Informationen zu Sonderumlagen und Sanierungsstau;
- bei Vermietung Mietvertrag und Miethistorie.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen beeinflussen den Wert einer Eigentumswohnung?
Neben Grundriss und Zustand besonders Teilungserklärung, Rücklagen, Hausgeld, Protokolle, Sonderumlagen und Zustand des Gemeinschaftseigentums.
Ist ein hoher Rücklagenstand immer gut?
Er kann positiv sein, muss aber im Verhältnis zum Gebäudezustand und zu geplanten Maßnahmen betrachtet werden.
Wie wirkt eine Sonderumlage auf den Wert?
Eine absehbare hohe Sonderumlage kann Kaufinteresse und Preis beeinflussen, besonders wenn sie noch nicht im Angebot berücksichtigt ist.
Sollte eine vermietete Wohnung nach Vergleichswert oder Ertrag bewertet werden?
Beide Perspektiven können relevant sein: Marktpreise ähnlicher Wohnungen und die konkrete beziehungsweise nachhaltige Ertragssituation.
Die Rechner übertragen diese Regelwerke nicht vollständig in ein Gutachten. Sie machen ausgewählte Rechenschritte transparent und kennzeichnen Vereinfachungen.